Información completa sobre el Apalancamiento Financiero

Queremos hablar un poco sobre un importante tema de compra y retención – el apalancamiento financiero – por qué es bueno (y malo) y quizá lo quiera considerar para sus proyectos de inversión.

Empecemos con…

¿Qué es el apalancamiento?

En pocas palabras, el apalancamiento consta en pedir prestado o hacer uso de dinero de otras personas que (esperemos) aumente los rendimientos que obtienen sus inversiones. Un préstamo es la forma más común de apalancamiento en el sector inmobiliario – se utiliza un poco de su propio dinero (su pago inicial) para comprar una propiedad y usted pide prestado dinero para el resto del importe de la compra. Dependiendo de varias cosas, pedir prestado parte o la totalidad del dinero para la compra puede aumentar (o disminuir) el Retorno sobre la Inversión.

He aquí un ejemplo:

Digamos que usted compra una propiedad por 100.000 € y gasta todo su propio dinero para adquirirlo (sin crédito). Digamos también que la propiedad genera 1.200 € por mes en alquiler, y la mitad de eso se va a los gastos. Al final de cada mes, usted gana un promedio de 600 € en el flujo de caja (ganancia); esto se traduce en 7.200 € por año en el flujo de caja (ganancia). Un cálculo sencillo de Retorno sobre la Inversión constaría en dividir la ganancia entre el monto de la inversión (7.200 € / 100.000 €) lo cual nos muestra que nuestro Retorno sobre la Inversión de esta propiedad es de 7,2%.

Si compramos la misma propiedad con un típico préstamo, donde ponemos un 20% (20.000 €) y pedimos prestado el 80% (80.000€) durante 30 años a un interés del 4%. Coloque la información en una calculadora de hipotecas y verá que el pago mensual sería de 405 €. Volviendo a los números anteriores, tendríamos ahora que restar los 405€ por mes en la hipoteca de los 600€ que usted ganaba, dejándole con 195€ por mes en el flujo de caja (ingreso). Eso equivale a 2.340€ por año en flujo de caja (ingreso).

Como puede ver, nuestra utilidad anual ha disminuido bastante, pero también lo ha hecho nuestra inversión total en el acuerdo – de 100,000€ de nuestro propio dinero a sólo 20.000€. Nuestro Retorno sobre la Inversión ahora se ve así: 2.340€/$20.000€ = 11,7%. Hemos aumentado nuestro Retorno sobre la Inversión de 7,2% a 11,7% con sólo pedir dinero prestado!

El apalancamiento Positivo vs Apalancamiento Negativo

En el ejemplo anterior, debido a que el dinero prestado (apalancamiento) ha aumentado nuestro Retorno sobre la propiedad, nosotros lo llamamos “influencia positiva”.

Ahora, qué pasa si tenemos el mismo escenario como el anterior, pero en vez de pedir prestado el 80.000 € a un interés del 4,5% durante 30 años, pagamos 7% de interés sobre el dinero? Al poner  los números en nuestra calculadora de hipotecas de nuevo, obtenemos un pago de hipoteca mensual de 532 €. Utilizando el mismo ejemplo como el original, restamos los 532 € en la hipoteca de los 600 € que estábamos ganando por mes, y vemos que en este escenario, nuestro flujo de efectivo (ganancia) se reduce a 68 € por mes, u 816 € por año.

Como era de esperar con la hipoteca de tasa de interés más alta, nuestro beneficio anual se ha reducido aún más. Y si hacemos nuestro cálculo de Retorno sobre la inversión – dividiendo nuestra ganancia de 816 € en nuestra inversión de 20.000 €, determinamos que nuestro Retorno sobre la inversión se ha reducido a 4,1%. En este caso, el préstamo de dinero ha reducido nuestro Retorno sobre la Inversión – cuando eso ocurre, lo llamamos “el apalancamiento negativo”.

Las bienes raíces son maravillosas porqueson uno de los pocos tipos de inversiones donde se puede utilizar el apalancamiento; pero por la misma razón, el uso inadecuado de apalancamiento puede ser muy arriesgado para los inversores inmobiliarios. El primer riesgo se mencionó anteriormente – encontrarse en una situación de apalancamiento negativo – pero hay otros riesgos también…

Riesgos de apalancamiento

Además de apalancamiento negativo, hay tres grandes riesgos al utilizar el apalancamiento:

1.  El apalancamiento generalmente añade costos adicionales a su inversión cada mes – el pago de la hipoteca. Cuando usted compra todo con efectivo (sin crédito), si un inquilino se muda y la casa queda vacante, el costo mensual para mantener la propiedad es relativamente bajo – impuestos (que por lo general no se pagan cada mes), seguros (que tampoco se pagan cada mes ) y tal vez los servicios públicos. Si se necesitan tres meses para conseguir un nuevo inquilino en la propiedad, los gastos directos de su bolsillo no van a ser nada divertido, pero probablemente no lo van a dejar bancarrota. Por otro lado, si usted tiene un pago de hipoteca de 400 € ó 500 € cada mes – como en los ejemplos anteriores – eso  suma costos de su propio bolsillo de forma significativa cuando una unidad está vacía … o peor aún, cuando se tiene un inquilino que no paga y está usted pasando por un desalojo. Por supuesto, contar con reservas de efectivo puede mitigar esta situación, pero aún así no es divertido.

2. El apalancamiento puede destruir la liquidez. Esto es lo que queremos decir con esto: Imagínese una situación en la que necesita algo de dinero rápido. Por ejemplo, usted tiene un gasto de emergencia, su hijo está a punto de ir a la universidad, tiene facturas médicas, es necesario un coche nuevo, etc, y digamos que usted es dueño de una casa y quiere vender la casa para conseguir ese dinero. Si pagó la propiedad en efectivo, usted podría venderla sin importar si el mercado ha aumentado, ó si ha disminuido o si se mantuvo igual desde el momento que realizó la compra. Puede que tenga que enfrentar una pérdida, pero todavía se puede vender. Ahora, imagine que usted tenía un préstamo sobre la propiedad por el 80% del valor, e imagine que el valor de mercado se ha reducido a un 30% desde el momento de la compra (esto sucedió en muchos lugares en la crisis del 2007-2008) – ahora debe más en el préstamo de lo que que puede ganar vendiendo su casa! Si usted no tiene dinero extra para pagar la diferencia entre lo que debe y  lo que gana por vender la casa, entonces no la puede vender.

3. El apalancamiento puede provocar la quiebra.

Hay varios tipos diferentes de préstamos 

Un préstamo completamente amortizable es uno en el que, al final de sus pagos, usted le debe nada más a la entidad crediticia y la casa es suya, libre y claro; un préstamo globo es uno en el que, en algún momento en el futuro, se ha acordado pagar el préstamo con una gran suma global.

Un préstamo de interés fijo es aquel en el cual la tasa de interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo;

Un préstamo de interés variable es uno donde la tasa de interés puede cambiar (hacia arriba o abajo) anualmente.

Si usted tiene un préstamo de tasa fija totalmente amortizado (uno donde la tasa de interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo y luego usted es el propietario de la casa), hay poco riesgo – usted sabe cuánto debe cada mes hasta el día en que la casa se encuentre totalmente pagada. Pero, si usted tiene un préstamo de tasa variable, llegará un momento en el futuro, cuando ya sea que usted le debe una gran parte de dinero en efectivo (pago global) o su tasa de interés puede aumentar, haciendo que su pago mensual de la hipoteca sea más alto. En cualquiera/ambas situaciones, si usted no está preparado, puede que se encuentre en problemas financieros. Si el mercado ha subido, usted siempre tiene la opción de vender la casa y salir del préstamo; pero si el valor de la vivienda ha disminuido hasta el punto que usted debe más de lo que vale la casa, usted podría encontrarse enfrentado un juicio hipotecario … o peor aún,  enfrentando la quiebra.

Ahora que conoce los beneficios y riesgos del apalancamiento, probablemente vale la pena pasar unos minutos discutiendo en qué medida el apalancamiento puede realmente ayudarle a maximizar sus retornos – saber cuánto apalancamiento puede (y no puede) ayudarle a recorrer un largo camino hacia la determinación de  cuándo – y cómo – se debe utilizar el apalancamiento.

El valor de Apalancamiento

El valor de apalancamiento se puede demostrar mejor mediante un gráfico que muestra cuándo y por cuánto aumenta el Retorno sobre la Inversión a medida que aumenta el apalancamiento. Para construir ese gráfico, necesitamos un ejemplo de propiedad con el cual trabajar. Voy a asumir una propiedad de alquiler que genera el 2% de su costo en  un alquiler mensual y donde todos los costos (gastos + alquilar pérdida + gastos de capital) son el 50% de ese ingreso bruto. Por ejemplo, una propiedad de 100.000 € con 2.000€ en alquiler  por mes que genera 1.000€ en el flujo de caja después de todos los costos.

Para una compra realizada totalmente en efectivo podemos descubrir cual es el retorno con bastante facilidad – la propiedad genera el 2% del precio de compra en alquiler por mes, pero la mitad va a la totalidad de los costos. Eso deja el 1% del precio de compra al mes en ganancias. Multiplique por 12 meses, y eso es el 12% del precio de compra al año en ganancias. En nuestro ejemplo anterior, eso es 12,000€ en ganancias por año en una propiedad de 100.000€. Como se podrá imaginar, eso es un retorno sobre la inversión del 12%. Y recuerde, esto es con una compra hecha completamente en efectivo.

El siguiente gráfico indica cómo – a medida que aumenta el apalancamiento – el retorno sobre la inversión aumenta. Nos fijamos en el impacto de apalancamiento utilizando dos tipos comunes de préstamos – un préstamo convencional (línea azul) y una cartera de préstamos (línea verde) – con la cantidad de apalancamiento señalada en el eje X y el Retorno sobre la inversión señalado en el eje Y:

Estas son algunas de las conclusiones a las cuales podemos llegar a través de este gráfico:

▪ Por debajo del 60% de apalancamiento, el retorno de la inversión es básicamente plana, sin mucha oportunidad para el apalancamiento impactar el Retorno sobre la Inversión, independientemente del tipo de préstamo.

▪ Entre el 60-80% de apalancamiento, la amortización/tasa del préstamo (préstamo convencional tiene la amortización más larga y la menor tasa) determinará si usted puede comenzar a aumentar su retorno de la inversión o no.

▪ Por encima de 80%, cualquier influencia positiva aumentará en gran medida su retorno sobre la inversión, pero la amortización/tasa jugará un papel muy IMPORTANTE en la medida del aumento.

La conclusión clave es que, para cantidades inferiores de apalancamiento, no hay gran diferencia entre el convencional vs la  cartera de préstamos – y, de hecho, el apalancamiento no hace mucha diferencia. Para cantidades medianas de apalancamiento (60-80%), hay una gran diferencia en la CoC basado en el tipo de préstamo elegido. Y para una mayor cantidad de apalancamiento, ambas opciones de préstamos son buenas, pero los términos/tarifas de los convencionales son muy beneficiosas.

Así que, ahora que tiene la mayoría de las grandes piezas del rompecabezas, la pregunta es: Debe usted utilizar el apalancamiento para sus transacciones? ¿O debe comprar con todo en efectivo?

En Caso de  que Utilice el  Apalancamiento

Si usar o no el apalancamiento es una pregunta muy personal – lo que significa que cada inversor tiene que preguntarse a sí mismo cuáles son sus objetivos, cuál es su nivel de confort en relación al riesgo, etc. Personalmente, me gusta usar el apalancamiento, ya que aumenta nuestro ROI, pero lo utilizamos de forma conservadora para evitar los grandes riesgos que van junto con su uso.

Por conservadora, queremos decir que:

▪ Siempre nos aseguramos de que tenemos reservas de efectivo suficientes.

▪ Tratamos de mantener nuestro apalancamiento alrededor del 70-80% de lo que pagamos por la propiedad (de esta manera, conseguimos los beneficios de apalancamiento, pero si el mercado cae en un 20-30% y todavía nos mantendría “seguro”.

▪ Tratamos de usar los préstamos que tienen el período de amortización más largo y la tasa de interés más baja posible.

Tratamos de evitar el uso de préstamos con interés variable, y si lo hacemos, tratamos de asegurarnos de que tenemos un plan de acción para cuando la tasa de interés aumente.

Esas son nuestras opiniones personales sobre el uso del apalancamiento. Sé que otras personas nunca utilizan el apalancamiento y siempre pagan en efectivo. Sé que otros aprovechan hasta el 100% del precio de compra (poniendo ningún dinero de su cuenta, si es posible). Ninguna de estas estrategias es intrínsecamente buena o mala; es sólo una cuestión de lo que es correcto o incorrecto para cada inversor individual.

Esperemos que esto le aporte suficiente información para ayudarle a tomar decisiones informadas sobre cómo va a utilizar (o no utilizar) el apalancamiento para sus inversiones inmobiliarias.

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