Las 10 Reglas para tener éxito en la Inversión Inmobiliaria

Presentamos las reglas de éxito para la inversión inmobiliaria puesta en marcha durante muchos años de éxitos y fracasos.

1. Edúquese:
El conocimiento es la nueva moneda. Sin ella están condenados a seguir los consejos de otras personas sin saber si es bueno o malo. El conocimiento también le ayudará a pasar de ser un “buen” inversor a un gran inversor, y este conocimiento le ayudará a proporcionar un flujo pasivo de ingresos para usted.

2. Establezca Metas de Inversión
Una meta es diferente a un deseo; usted puede desear ser rico, pero eso no significa que usted haya tomado las medidas para hacer que su deseo se convierta en realidad.

El establecimiento de objetivos claros y específicos para la inversión se convierte en su mapa y en un plan de acción para lograr ser financieramente independiente. Usted es estadísticamente mucho más propenso a lograr la independencia financiera anotando metas específicas y detalladas a no hacer nada en absoluto.
Sus objetivos pueden incluir el número de propiedades que necesita adquirir cada año, el flujo de caja anual que generen, el tipo de propiedad y la ubicación de cada una. También puede configurar los parámetros de las tasas de rendimiento requeridas.

3. Nunca Especular
Siempre invierta con una perspectiva a largo plazo en mente. Nunca especule sobre ganancias rápidas a corto plazo, incluso en un mercado climatizado que experimenta aumentos de dos dígitos. Nunca se sabe cuando un mercado llegará a su máximo apogeo y es generalmente de 6 a 9 meses después de los hechos cuando usted se dará cuenta. No persiga la plusvalía. Sólo invierta en obras de valor prudentes donde los números tienen sentido desde el principio.

4. Invierta en Flujos de Caja
Con raras excepciones, siempre compre una propiedad de inversión con un flujo de caja positivo. Cuanto más alto, mejor. Su declaración de efectivo-a-efectivo está directamente relacionada con el flujo de efectivo antes de los impuestos de su propiedad.

El flujo de caja es el “pegamento” que mantiene su inversión en conjunto. Su patrimonio crecerá con el tiempo (a través de la plusvalía y la amortización del préstamo), mientras que el flujo de caja cubra los gastos de funcionamiento y servicio de la deuda en su propiedad.

Inversión Inmobiliaria

5. Sea un Mercado Agnóstico
España es un país formado por muchos mercados locales de bienes raíces. Cada mercado se mueve hacia arriba y hacia abajo, independientemente entre sí, debido a muchos factores locales. Como tal, usted debe reconocer que hay momentos en los que tiene sentido invertir en un mercado en particular, y que hay momentos en que no. Sólo invierta en los mercados cuando tiene sentido hacerlo, no porque usted viva allí o porque anteriormente usted compró la propiedad en dicho lugar. Hay un elemento de sincronización y usted no podrá romper la tendencia.

6. Tome un Enfoque de Arriba hacia Abajo
Empiece siempre seleccionando los mejores mercados y que se alinean con sus metas de inversión. La mayoría de los inversores comienzan analizando propiedades con poca o ninguna consideración por la ubicación. Esto puede ser un gran error si no se considera la inversión a la luz del mercado y del barrio en el que está.
El mejor enfoque es elegir primero su ciudad o pueblo basándose en la salud del mercado de la vivienda y en la economía local (desempleo, el crecimiento del empleo, el crecimiento demográfico, etc.). A partir de ahí usted reduciría las cosas a los mejores barrios (los servicios, colegios, el crimen, la demanda arrendataria, etc.). Por último, buscaría las mejores ofertas dentro de esos barrios.

7. Diversificar Entre Mercados
Centre su atención en un mercado a la vez, acumulando de 3 a 5 propiedades de inversión por mercado. Una vez que haya añadido a su cartera las 3 a 5 propiedades, usted diversificará en otro mercado prudente que sea geográficamente diferente al anterior. Por lo general esto significa centrarse en otro estado.
Una de las razones fundamentales para la diversificación dentro de la misma clase de activos (bienes raíces), es tener sus activos repartidos en diferentes centros económicos. Cada mercado de bienes raíces es “local” y cada mercado de la vivienda se mueve uno del otro de forma independiente. La diversificación a través de múltiples estados ayuda a reducir el “riesgo” si uno baja en el mercado por cualquier razón (un aumento del desempleo, el aumento de impuestos, etc.).

Gestión 8. Uso del Inmueble
Nunca administre sus propias propiedades a menos que ejecute su propia empresa de gestión. La gestión de propiedad es un trabajo ingrato que requiere una sólida comprensión de las leyes inquilino-propietario, buenas habilidades de mercadeo, y fuertes habilidades sociales para hacer frente a las quejas de inquilinos y las excusas. Su tiempo es valioso y debe ser invertido en su familia, en su carrera, y en la búsqueda de más propiedades. Hay grandes empresas muy especializadas, que por muy poco al mes le administraran su propiedad y se olvidará de los problemas de gestión.

9. Mantener Control
Sea un inversor directo en el sector inmobiliario. Nunca posea bienes raíces a través de fondos, sociedades u otras inversiones en papel donde usted posee acciones u otros valores de una entidad que no controla. Usted debe estar en control de sus inversiones inmobiliarias. No lo deje en manos de corporaciones o de gestores de fondos.

10. Aproveche su Capital de Inversión
Los bienes raíces son la única inversión donde usted puede pedir prestado dinero de otras personas para comprar y controlar bienes generadores de ingresos. Esto le permite aprovechar su capital de inversión en más propiedades y no tan sólo comprar “todo en efectivo”. El apalancamiento aumenta su tasa de rentabilidad global y acelera su creación de riquezas.

Siempre y cuando tenga el flujo de caja en positivo y sus inquilinos estén pagando la hipoteca por usted, sería absurdo no pedir prestado tanto como sea posible para comprar más propiedades de inversión.

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