Invertir en bienes raíces – La guía definitiva sobre qué esperar

Invertir en bienes raíces no es en absoluto como invertir en la bolsa de valores, o en la mayoría de los mercados financieros para el caso. El éxito de la inversión en el sector inmobiliario requiere una comprensión completa del mercado, y la voluntad de ‘ensuciarse’ las manos.

¿Qué puede esperar invirtiendo en el sector inmobiliario?

Esto es lo que usted necesita saber! Conozca el Mercado

Si espera ganar dinero invirtiendo en bienes raíces, usted tiene que conocer el mercado a fondo.

Importante: Considera lo siguiente:

• Valores de propiedad

La única manera de saber si usted está recibiendo una buena oferta por una propiedad es saber cuáles son los precios de su zona. No es suficiente  ir por las estimaciones generales de valor de la propiedad en los medios de comunicación. Usted necesita obtener su licencia de bienes raíces y unirse con un agente local para tener acceso a los precios cerrados en las ultimas transacciones. Este punto es importante: los valores del mercado son establecidos por el cierre de precios de venta. Dependiendo de las condiciones del mercado, puede haber una gran variación entre los precios de cotización y los precios de cierre. Sólo cerrando precios importante!

• Rentas de Alquiler

Si usted está planeando  la compra de una propiedad para destinarla al alquiler, tendrá que saber cuáles son las rentas en curso de la zona. La única manera de tomar decisiones de inversión inteligentes está conociendo las rentas de alquiler de la zona, o sea lo que le da un potencial de ingresos de una propiedad. La mejor manera de averiguarlo es preguntando a un tasador – los anuncios publicitarios con propuestas de nuevos alquileres sólo  indican los precios que piden, no las  rentas reales.

• Usted no puede permitirse el lujo de pagar de más

Si usted compra una casa para vivir durante 20 años puede no importa demasiado lo que usted pague por ella. Pero si usted tiene la intención de destinar la propiedad para una inversión, usted debe comprar a precios inferiores al mercado. Esto será fundamental si va a alquilar la casa o especular con ella con su venta.

Invertir en bienes raíces – La guía definitiva sobre qué esperar

Tiene una fuerte Inversión de Capital

Si usted es un inversionista de bienes raíces, usted tendrá que tener mucho más dinero en caja para entrar en la inversión de lo que tendría que tener si usted va a comprar una casa donde  planea vivir.

Hay varias razones por las que esto es cierto:

Planee un pago inicial mínimo de 20%. No hay programas de hipotecas cero  para las propiedades de los inversores. Usted debe planear en un pago inicial mínimo del 20% del precio de compra. Puede haber programas de hipotecas que anuncian más  pagos más bajos, pero probablemente no será capaz de acceder a ellos. Solo están orientados a primera vivienda, o vivienda habitual.

Planee un fondo de reserva adicional para las reparaciones necesarias. Si usted está buscando propiedades a precio de ganga, hay una excelente posibilidad porque estarán deterioradas y un precio muy bajo. Usted necesitará un montón de dinero en efectivo para invertir en la propiedad,  hasta el punto en que puede descapitalizarse. Eso determinará la rapidez con la que es capaz de alquilar la propiedad, o incluso darle la vuelta.

Tener una asignación de vacantes. Esta es asunto importante y muchos inversores tratan de ignorar. Si usted va a invertir en bienes raíces, usted debe esperar por completo que habrá meses en los que no recibirá ingresos por alquiler.  Tienes que esatar cubierto con suficiente dinero en efectivo en el caso de que el  flujo de efectivo de la renta se pare de forma repentina.

Esté preparado para las reparaciones de cambio de inquilino. Usted necesitará dinero del presupuesto para hacer reparaciones adicionales cada vez que un alquiler cambia de manos. Podría ser algo tan insignificante como un trabajo de pintura de retoque o una limpieza general. Pero puede ser algo más extremo, como tener que tener una casa entera llena de contenidos obsoletos, o daños importantes en paredes, puertas y electrodomésticos.

Conozca la Ley y protéjase

Cuando usted está invirtiendo en bienes raíces, tiene que ser consciente de las leyes involucradas en la relación propietario-inquilino. A pesar de que usted es el dueño de la propiedad, las opciones son a menudo limitadas. La LAU o bien le ley local de Arrendamientos Turísticos o Temporales es necesario conocerlas para evitar sorpresas inesperadas.

He aquí algunos ejemplos:

• Realice verificaciones de los futuros inquilinos. La prevención de los problemas es siempre preferible a ser sorprendidos por ellos, y la mejor manera de hacer esto es haciendo verificaciones de solvencia de los inquilinos. Usted debe planear  comprobaciones de crédito y verificación de antecedentes penales de todos los inquilinos potenciales. También debe verificar el registro de morosos o si esta en la Asnef o RAI.

• Proceso de desahucio. Incluso si un inquilino no paga el alquiler, usted tendrá que esperar unos meses para el desalojo (generalmente no menos de 30 días). En algunos comunidades, el inquilino puede incluso ser capaz de obtener una suspensión de la ejecución, sobre todo si tienen niños pequeños. Tendrás que estar muy familiarizado con las leyes y con sus derechos como propietario.

• Pida depósito de seguridad. Según la LAU ( Ley de Arrendamientos Urbanos) es obligatorio 1 mes de fianza o depósito de seguridad, que será depositado en el Organismo de la Comunidad pertinente. Pero usted en función de la calidad del inmuebles, y si estará amueblado o no, será libre de pactar un mes o dos o tres meses adicionales de fianza. También puede pedir un aval de dos o tres meses para cubrirse ante impagos de renta o deterioro del inmueble.

• Cobertura de seguro diferente. Usted debe entender que el seguro de propietarios de viviendas para un inversor es muy diferente de lo que es para un propietario-ocupante. Como inversionista, usted tiene que asegurarse contra la posibilidad de lesionarse los inquilinos. Su seguro de vivienda habitual no cubre ese tipo de situación. También es posible que desee considerar la obtención de cobertura de seguro de responsabilidad civil general, en caso de un inquilino, o uno de sus invitados, se lesiona en la propiedad decide presentar una demanda contra usted.

Cuatro maneras básicas de hacer Dinero

Antes de comprar su primera propiedad de inversión, usted primero debe tener una idea de cómo se puede ganar dinero y por consiguiente obtener algún beneficio.

Hay cuatro formas básicas de hacer esto:

1. Comprar para obtener unas rentas. Se trata de la compra de la propiedad con el fin de alquilarla para producir un ingreso mensual estable. Con el fin de hacer esto, la propiedad tendrá que ser adquirida a un precio lo suficientemente bajo para que las rentas cubran el pago básico de la casa (hipoteca). Esto es más fácil de hacer en algunas zonas que en otras. En algunas zonas, donde los activos de propiedad están en depresión, es posible comprar activos muy baratos, aunque corre el riesgo de no alquilarlo. En otros, los inmuebles son tan altos que es casi imposible obtener una flujo de caja positivo. Ha de encontrar el termino medio, o bien tener buenos asesores.
2. Fijar y dar la vuelta. Esto normalmente implica la compra de una propiedad que requiere una cantidad significativa en la reforma y reparación de la misma. Debido a que la propiedad se encuentra en mal estado, usted pagará muy por debajo del precio de mercado. Va a tener que ser capaz de dar una estimación razonable de lo que costará arreglar la propiedad antes de comprarla. Si usted puede comprar y reparar por menos de lo que se puede vender, usted puede hacer una gran cantidad de dinero rápidamente.
3. Comprar con descuento. De vez en cuando  se puede comprar una propiedad a un precio tan bajo, que puede ser capaz de venderlo poco después con un beneficio sustancial. Una vez más, usted tiene que ser muy consciente de los valores del mercado en su zona con el fin de tomar ventaja de la situación. Para ello es importante contar con un colchón fuerte de liquidez para acometer la inversión de forma inmediata.
4. Comprar y retener. De manera similar a lo que haría con las acciones,  mantenga a la propiedad durante años o incluso décadas para obtener con el paso del tiempo los mayores beneficios. Eso le reportará un flujo de caja estable y permanente en el tiempo.

La Inversión en Bienes Raíces no es pasiva.

Hay un montón de libros y programas por ahí que le prometen que usted puede hacerse rico en bienes raíces sin tener que hacer nada. Todos ellos son una completa tontería!

Si alguna vez fue dueño de su propia casa, ya sabe que los bienes raíces no es una inversión pasiva. Tiene que mantenerse el activo y realizar las reparaciones necesarias de forma permanente. Y, finalmente, tendrá que comenzar a reemplazar los componentes deteriorados.

Ahora agregue los inquilinos en la mezcla, y tener en cuenta que tendrá que encontrarlos, calificarlos, mantenerlos felices, y luego lidiar con sus salidas, que no siempre son agradables.

No hay nada pasivo en nada de eso!

Invertir en bienes raíces puede ser muy rentable, pero hay que ir con cuidado y estar vigilando el activo- y luego estar preparados para trabajar.

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