Invertir en bienes raíces es una fantástica manera de jubilarse anticipadamente o aumentar sus ingresos. Hay muchas maneras de invertir en el sector inmobiliario, pero consideramos que alquilar inmuebles es la mejor inversión. Las propiedades de alquiler a largo plazo son la mejor manera de generar ingresos recurrentes.

 

PORQUE ALQUILAR INMUEBLES ES LA MEJOR INVERSIÓN PARA GENERAR INGRESOS

Las propiedades de alquiler a largo plazo requieren de poca administración, dan grandes ganancias y producen un flujo de dinero durante años y años en el futuro.

 

¿En qué tipos de inmuebles invertimos?

En Cobus Capital invertimos fundamentalmente en inmuebles en rentabilidad. Detallamos a continuación los pros y contras básicos de los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias.

• Las propiedades de alquiler: Flujo de efectivo a largo plazo, grandes ventajas fiscales, protege contra la inflación, inversión alta o baja de efectivo, relativamente fáciles de financiar.
• Reformar y Vender: grandes beneficios a corto plazo, no hay ventajas fiscales, más trabajo que las propiedades de alquiler, inversiones altas en efectivo, difíciles de financiar.
• Fondo de Inversión Inmobiliario: fácil de invertir, poca inversión de efectivo, no hay control, tienes que comprar a precio de mercado.
• Fondos de Capital Riesgo: inversión en poco tiempo, control mínimo, de alto riesgo, podrían tener flujo de caja a largo plazo.

 

¿Cuáles son los objetivos de inversión en inmuebles?

La elección de inversiones en bienes raíces dependerá de cuáles son sus metas. Si desea la inversión más fácil; la reforma y venta, venta especulativa y las propiedades de alquiler no son el camino a seguir. Para aprender estas estrategias se requiere tiempo, paciencia para encontrar ofertas y un plan a largo plazo.

Es más fácil invertir en un Fondo de Inversión Inmobiliario pero no va a tener control y tiene que pagar el valor de mercado como una acción.

Si usted quiere obtener la mayor cantidad de dinero posible en poco tiempo, la opción de reformar/vender y la venta especulativa podrían a ser la mejor inversión. Se requiere tiempo para dominar ambos tipos de inversión, pero cuando usted vende una propiedad reformada o de forma especulativa usted obtiene inmediatamente una gran suma de dinero. La desventaja es que tiene que seguir encontrando esos acuerdos para mantener la entrada de dinero.

Si su objetivo es producir riqueza a largo plazo, propiedades de alquiler son el camino a seguir. Los alquileres a largo plazo no le proporcionarán un día con un gran pago de forma inmediata, pero mantienen la creación de ingresos mes a mes.

Los alquileres a largo plazo también tienen grandes ventajas fiscales que podrían permitirle ganar dinero con el tiempo. Para el equipo de Cobus Capital alquilar inmuebles es la mejor inversión.

 

¿Por qué las propiedades de alquiler es la mejor inversión en inmuebles?

Hacemos aproximadamente 30.000€ cada mes de nuestras propiedades de alquiler después de todos los gastos. Esa cifra va a seguir llegando siempre y cuando sigamos siendo el dueño de las propiedades de alquiler y lo multiplicaremos, porque estamos pagando las hipotecas y los alquileres subirán con el tiempo.

Nuestro gestor de inmuebles o ‘property manager’ hace una labor de seguimiento de nuestras propiedades, gestiona los alquileres y se ocupa de los problemas que puedes encontrarse en el dia a día.

Recomendamos siempre tener un gestor de inmuebles que os ayude en la gestión de vuestros activos.

 

Las propiedades de alquiler proporcionan el flujo de caja

Todos los meses nuestras propiedades de alquiler nos generan ingresos recurrentes. Compramos nuestra primera propiedad de alquiler en Abril del 2014 y desde entonces hemos comprado más de 20 propiedades.

Si usted compra propiedades de alquiler por el precio justo en una zona con una alta proporción renta a valor, va a ganar dinero todos los meses. Hacemos mínimo 1.500€ en flujo de caja por cada propiedad de alquiler que tenemos, la cual hemos comprado entre 400.000€ a 2.350.000€.

Nuestra calculadora de flujo de efectivo es una gran herramienta para ayudar a determinar el flujo de caja en propiedades de alquiler.

Nuestra última compra de propiedad de alquiler se alquila por 4.400€ al mes. Nuestro flujo de efectivo es de 1.806€ al mes después de calcular los gastos mensuales y el pago de la hipoteca, que incluye impuestos y seguro.

• Alquiler: 4.400€
• El pago de la hipoteca: – 2.244€
• Mantenimiento mensual: – 210€
• Impuestos mensuales: – 140€
• El flujo de efectivo 1.806€

 

Como ven alquilar inmuebles es la mejor inversión. Tienen un flujo de efectivo constante mensual, y los ingresos recurrentes los puede utilizar para realizar nuevas compras y seguir hacer creciendo el patrimonio.

 

Usted puede comprar propiedades de alquiler por debajo de su valor de mercado.

En Cobus Capital compramos las propiedades de alquiler de al menos un 20 por ciento por debajo del valor de mercado. Ese es nuestro objetivo siempre.

No hay muchas inversiones que le permitan comprar por debajo del valor de mercado; el mercado de valores, los fondos monetarios y los fondos de inversiones inmobiliarios se compran a precio de mercado.

Podemos comprar locales que están en dificultades o que necesiten reformas y obtener una gran cantidad por ellos. Después de haber comprado un local por debajo del valor de mercado y haberle hecho reparaciones, el local por lo general tiene un valor de 30 a 40 por ciento más de lo que pagamos por él.

Compramos un local por poco más de 300.000€ y le hicimos reparaciones por 25.000€. Este local tiene un valor de mercado de al menos 450.000€ en el momento de acabar la reforma.

 

 

Las propiedades de alquiler tienen grandes ventajas fiscales

Hay importantes ventajas fiscales cuando alquilas una propiedad. A los ingresos por el alquiler, le tienes que restar los gastos financieros de la compra, los impuestos y las reparaciones que puedes haber tenido en el inmueble durante el año y tributas por la diferencia.

Ese valor es muy inferior al del ingreso bruto y hace que la ventaja fiscal por el alquiler sea importante. Esa es otra razón por la que alquilar inmuebles es la mejor inversión

 

Es más fácil financiar propiedades de alquiler

Es más fácil obtener un préstamo en una propiedad de alquiler que para una reparación, lo cual es una gran ventaja para las propiedades de alquiler. El apalancamiento le permite aumentar su rentabilidad y hacer más dinero con la apreciación y las rentas más altas.

En Cobus Capital utilizamos las hipotecas para financiar las propiedades de alquiler que se amortizan en 15 años. Ponemos habitualmente el 40 por ciento inicialmente.

Los bancos ofrecen facilidades para la financiación de activos inmobiliarios destinados a la inversión. Son activos cuantificables con valor constante, por lo que a las entidades bancarias les encantan financiar este tipo de activos.

 

Con el tiempo las propiedades inmobiliarias subirán de valor

No invertimos por la apreciación, pero es una gran ventaja.  Gracias a la compra por debajo del valor de mercado y el aumento en valor a través de las reparaciones, nuestras propiedades de alquiler aumentaron el patrimonio de Cobus Capital más de 10% anual.

Creemos que es muy difícil predecir el aumento del valor de una propiedad, pero con el tiempo suficiente el mercado inmobiliario siempre ha aumentado. Gracias a que hacemos uso del apalancamiento para comprar propiedades de alquiler, vemos grandes ganancias cuando los precios de la vivienda aumentan.

Pagamos unos 970.000€ por nuestra primera propiedad de alquiler, y fue un buen negocio. Ahora tiene un valor cercano a 2.000.000€ gracias a la apreciación y a las reparaciones menores.

Invertimos alrededor de 300.000€ en efectivo para comprar esa propiedad, lo que significa que si tuviéramos que vender esa propiedad ganaríamos alrededor de 750.000€. Eso es un aumento del 250 por ciento sobre la inversión por más de cuatro años y ni siquiera estamos tomando en cuenta el flujo de caja y el pago inicial. Este es un caso  de apreciación y de compra por debajo del valor de mercado, no espere que esto suceda cada vez que usted compre una propiedad alquiler.

 

Sus rentas pagan su préstamo cada mes en las propiedades de alquiler

Al comprar propiedades de alquiler a través del apalancamiento, no sólo se puede ganar dinero todos los meses, pero paga la hipoteca cada mes. Las rentas de alquiler nos pagan la deuda mensual hipotecaria y tenemos un diferencial para gastos y beneficio del inmueble.

La clave está en comprar por debajo de mercado aprovechando un necesidad del propietario para vender

 

 

Cómo la estrategia de la venta especulativa encaja en nuestra estrategia de inversión de bienes raíces

Nunca hemos utilizado la estrategia de venta  especulativa con una vivienda, pero eso no quiere decir que es una mala manera de invertir. Hemos conocido a muchos especuladores que hacen un trabajo increíble y hacen mucho dinero.

La venta especulativa es similar a reformar/vender, pero usted vende activos más rápido si no los repara. Usted tiene que comprar activos inmobiliarios continuamente para ganar dinero y también es más como un trabajo que ser dueño de propiedades de alquiler.

En Cobus Capital hemos hecho venta especulativa en locales comerciales, pero un tipo de inversión no recurrente para nosotros porque requiere un control continuo de la posición y elevado riesgo en quedarte el activo y no encontrar comprador el momento adecuado.

 

¿Cómo puedo invertir en Fondos de Inversiones Inmobiliarios?

Los Fondos de inversión inmobiliarios se componen de diferentes formas de bienes inmuebles; generalmente propiedades de alquiler tipo locales comerciales o residenciales. Aquí podéis ver el detalle.

Un Fondo de Inversión Inmobiliario es gestionado por otra persona y todo lo que usted tiene que hacer es comprar el Fondo como una acción.

En Cobus Capital hemos invertido en alguna ocasión en este tipo de fondos y con rendimiento razonable, pero también lo ha tenido todo el mercado de valores. El handicap de invertir en este tipo de activos es que no puedes invertir por debajo del precio de mercado, no se tiene control sobre la inversión.

En resumen: ganamos mucho más dinero comprando nosotros mismos las propiedades de alquiler.

 

Invertir en bienes raíces como una Sociedad de Riego Compartido

Un socio invierte el dinero en inmuebles sin hacer ningún trabajo y sin tener que buscar la inversión inmobiliaria. Se trata de crear una sociedad en la que uno se dedique a la busqueda y analisis de los inmuebles a invertir y el otro sea el socio capitalista que ponga el dinero para invertir.

Hemos visto a socios en propiedades de alquiler y en reforma/venta. Un acuerdo típico es donde el socio obtiene 50 por ciento de los rendimientos de la inversión por proporcionar el dinero y la otra parte obtiene el 50 por ciento por hacer todo el trabajo.

Creemos que una sociedad de riesgo compartido puede beneficiar a ambas partes, pero implica una gran cantidad de riesgo, si la persona que realiza el trabajo no sabe lo que está haciendo o si renuncia. Si usted tiene una gran relación con los inversores con experiencia puede funcionar muy bien.

Actualmente existen en el mercado nuevas formas de inversión inmobiliaria como el crowdfunding inmobiliario. Este tipo de inversión colectiva inmobiliaria es recomendable para pequeños inversores los cuales no pueden acceder a la compra de un inmuebles en su totalidad y te agrupas con otros inversores para acometer la compra. Housers es un pionero en España en este tipo de inversión.e

 

Conclusión

Las estrategias de reforma/venta y la de ventas especulativa proporcionan mucho dinero a los inversores pero usted tiene que seguir comprando propiedades y trabajando para que el dinero siga entrando.

La inversión de Sociedad de Riesgo Compartido tarda menos tiempo y requiere menos trabajo, pero usted no tiene control sobre la inversión y puede ser riesgoso.

Las propiedades de alquiler proporcionan un flujo de caja mensual, el dinero sigue llegando cada mes y usted tiene el control total sobre la inversión, por eso consideramos alquilar inmuebles es la mejor inversión para cualquier inversor.

En Cobus Capital usamos la estrategia de invertir en inmuebles en rentabilidad. Significa que compramos para alquilar y obtener unas rentas mensuales que nos permitan pagar los gastos financieros y estructura, y obtener un diferencial de beneficio. Lo llevamos haciendo durante años y nos funciona.

Lo fundamental es comprar por debajo de mercado, en zonas prime y siempre su local le estará dando flujo de efectivo mensual.

Todas las razones expuestas en este artículo es por lo que pensamos que alquilar inmuebles es la mejor inversión.

 

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